دانلود پروپوزال آماده: تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس

قسمت هایی از پروپوزال:

۱- بیان مسأله:

……………………………

۲- اهمیت و ضرورت تحقیق:

……………………………

۳- پیشینه تحقیق:

جعفری صمیمی و همکاران (۱۳۸۶) در پژوهشی به بررسی  عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران پرداخته اند.هدف این مقاله، بررسی اثر برخی متغیرهای کلان اقتصادی بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران است. در این راستا، از مدل اقتصاد کلانی استفاده شد که دارای پایه های اقتصاد خردی است و در آن از متغیرهای درآمد سرانه خانوار، شاخص قیمت سهام، شاخص قیمت خدمات ساختمانی، تعداد ساختمان های تکمیل شده، حجم پول و نرخ تورم، به عنوان متغیرهای توضیحی برای متغیر وابسته شاخص قیمت مسکن استفاده گردید. برآورد مدل با استفاده از داده های فصلی سال های ۱۳۸۴-۱۳۷۳ اقتصاد ایران و با به کارگیری مدل خودتوضیح با وقفه های گسترده انجام شد. همچنین به منظور بررسی سرعت تعدیل مدل پویا به مدل بلندمدت، الگوی تصحیح خطا نیز برآورد گردید. نتایج حاصل از تخمین بیانگر این واقعیت است که متغیرهای کلان اقتصادی از قدرت توضیح دهندگی خوبی برای تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران برخوردارند. علاوه بر این، علامت ضرایب برآورد شده، مطابق انتظار تئوری است.

عسگری و الماسی (۱۳۹۰) در پژوهشی به بررسي عوامل موثر بر قيمت مسکن در مناطق شهري کشور به روش داده هاي تابلويي (طي سال هاي ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۵) پرداخته اند. در این پژوهش نویسندگان اعتقاد دارند که نوسان قيمت مسکن طي ۱۵ سال گذشته در کل کشور و در سطح استان ها، چشم گير بوده است. در اين مقاله عوامل موثر بر سطح قيمت مسکن (بلندمدت) و نوسان هاي آن (کوتاه مدت) در بين استان هاي کشور طي دوره زماني ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۵ مورد بررسي قرار گرفته است. براي اين منظور از روش داده هاي ترکيبي (تابلويي) استفاده شده است. نتيجه تحليل ها نشان مي دهد که در کوتاه مدت شاخص قيمت بازار اوراق بهادار (بورس)، سطح عمومي قيمت ها در دوره قبل، قيمت زمين، هزينه ساخت، قيمت نفت، مقدار سرمايه گذاري بخش خصوصي، مخارج خانوار، نرخ سود وام هاي بانکي مهم ترين عوامل در تعيين نوسانات قيمت مسکن به شمار مي روند. در بلندمدت نيز قيمت هاي مسکن در دوره هاي قبل، تعداد خانوار، شاخص بازار اوراق بهادار (بورس)، مخارج خانوار، قيمت طلا و زمين و نظير اين ها عوامل تعيين کننده سطح قيمت مسکن هستند. يافته ديگر اين که در تعيين قيمت مسکن و نوسانات آن، به ترتيب قيمت زمين، سطح عمومي قيمت هاي دوره قبل، نرخ سود وام هاي بانکي و قيمت نفت بيشترين اثر را داشته اند.

خیابانی (۱۳۸۱) در چارچوب مدل ARDL  در دوره سالهای ۷۱-۸۳ نشان داد که در بلند مدت حجم پول ,تولید ناخالص داخلی , نرخ ارز واقعی و شاخص قیمت سهام از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن در ایران است ضریب نرخ بهره نیز در معادله قیمت مسکن منفی و برابر ۰٫۴۶ است که مویدبیماری هلندی و افزایش قیمت کالاهای مبادله ناپذیر به دنبال کاهش نرخ ارز واقعی است .

خلیلی عراقی و موسوی (۱۳۷۹) نشان دادند کشش عرضه مسکن نسبت به قیمت ان برابر ۴ است باتوجه به مقدار بالای این کشش به طور نسبی محققان بیان میکنند که مشکل اصلی رکود بازار مسکن  ناشی از کمبود تقاضای موثر است همچنین این مطالعه نشان داد که حساسیت سرمایه گذاری در مسکن نسبت به اعتبارات تزریقی سیستم بانکی برابر ۰٫۱۴ است این مقدار اندک نشان میدهد میزان اعتبارات بانکی و به تبع ان نرخ این تسهیلات در تصمیمات سرمایه گذاران این بخش نقش مهمی ندارد .

قلی زاده و کمیاب (۱۳۸۷) در چارجوب مدل ARDL در دوره ۷۱- ۸۵ به بررسی اثر سیاست پولی در قیمت مسکن پرداختند نتایج این مطالعه نشان داد سیاست پولی انبساطی موجب شکل گیری حباب قیمت مسکن میشود و نرخ سود و نرخ ارز اثر منفی در قیمت مسکن دارد.

وارثی و موسوی (۱۳۸۹) در پژوهشی به بررسي عوامل موثر بر قيمت مسکن با استفاده از مدل هدانيک قيمت (مورد مطالعه: منطقه سه شهر يزد)پرداخته اند. هدف از اين مقاله بررسي عوامل موثر بر قيمت مسکن در منطقه سه شهر يزد است. روش پژوهش “توصيفي و تحليلي” است. يافته ها نشان مي دهد مساحت زمين و مساحت زير بنا و تعداد طبقات از مهمترين عوامل موثر بر قيمت مسکن در شهر يزد شناخته شده اند. به طوري که به ازاي افزايش يک درصد در مساحت زمين و مساحت زير بنا به ترتيب ۰٫۴۹ و ۰٫۳۸ در قيمت مسکن تغيير ايجاد مي شود. تخمين برخي از عوامل مانند قدمت ساختمان، افزايش فاصله از مرکز شهر و خيابان اصلي تاثير منفي در قيمت مسکن داشته اند و موجب کاهش قيمت مسکن شده اند.

آرام و قنبری در پژوهشی به بررسی عوامل کوتاه مدت  وبلندمدت موثربرحباب قیمت مسکن درایران (۱۳۷۰ تا ۱۳۸۹) پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که نوسانات قيمت مسکن در برخي از کشورها، از جمله ايران، طي دو دهه ي اخيريکي ازچالشهاي اساسي بازارمسکن واقتصادکشوربوده است،به طوريکه دريکدوره افزايش قابل ملاحظه درقيمت مسکن به وجودآمده ودردوره اي ديگرکاهش وياثبات نسبتاًزيادوفراگيربرقيمت مسکن حاکم خواهدبودکه به تبع آن تحولات قابل ملاحظه اي در بخش مسکن و در نهايت در کل اقتصاد پديدار ميشود. عوامل تأثيرگذاربرقيمت مسکن به دودسته عوامل خردوعوامل کلان قابل تقسيم است،که بايدنقش آنهارادرتغييرات قيمت مسکن موردتوجه کافي قرارداد.

دراينمطالعه بااستفاده ازدادههاي فصلي طي سالهاي (۱۳۷۰ تا ۱۳۸۹) در ايران و با بهره گيري از روشهاي خودتوضيح برداري(ARDL) و ECM به برآورد عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قيمت مسکن پرداخته ميشود. بدين منظورازمتغيرهاي نرخ بهره واقعي،نرخ رشدنقدينگي،شاخص قيمت سهام،نرخ ارزواقعي وتوليدناخالص داخلي بعنوان عوامل تاثيرگذار بر حباب قيمت مسکن استفاده ميشود. همچنين نسبت قيمت به اجاره بعنوان شاخصي براي اندازه گيري حباب قيمت مسکن بکارميرود. نتايج نشاندهنده ميزان اثرگذاري عوامل بنيادي وغيربنيادي (متغيرهاي اقتصادکلان وسياستهاي پولي)،برروي حباب قيمت مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت ميباشند.

همتا و همکاران (۱۳۸۹) در پژوهشی با بكارگيري متدلوژي پويايي سيستم در بررسي عوامل موثر بر قيمت مسكن شهر تهران پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که افزايش بسيار شديد و كم سابقه قيمت و اجاره بهاي مسكن در دو سال اخير، خانواده‌هاي متوسط و كم‌درآمد و به ويژه مستاجران را تحت فشار معيشتي سخت و بعضا غيرقابل تحملي قرار داده و چاره‌جويي و سياستگذاري فوري و موثر مسوولان را ضروري ساخته است.افزايش قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ به حدي رسيده است كه براي يك خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا ۵۰۰ هزار تومان درماه) ، سيصد ماه معادل ۲۵ سال طول مي‌كشد تا يك آپارتمان متوسط در منطقه متوسط اين شهر (۷۵ متري از قرار متري ۲ ميليون تومان) خريداري كند. معيار جهاني اين شاخص، ۵ سال است.افزايش شديد قيمت و اجاره مسكن از يكسو برخي خانواده‌هاي كم‌درآمد را تحت فشار شديد رواني معيشتي قرارداده وچه بساازدواج‌هاي بسياري رابه تاخيرانداخته  است،وازسوي ديگر،ثروت صاحبان املاك وبخصوص بورسبازان زمين ومسکن رابه شدت افزايش داده و شكاف درآمدي و طبقاتي موجود را عميق تر كرده است .براي شناخت و تحليل علل بوجود آمدن اين وضع در بازار مسكن و چاره‌جويي براي آن ، شناخت عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن ضروري است:بطور خلاصه، مهمترين عوامل موثر بر “افزايش” تقاضاي مسكن در يكي دو سال اخير و ماه‌هاي آينده را مي توان چنين برشمرد:

۱- ابتلاي اقتصاد ايران به بيماري هلندي و حركت نقدينگي اضافي ايجاد شده بطرف «كالاهاي

غيرقابل واردات» به ويژه مسكن و تبديل شدن زمين و واحدهاي مسكوني به ابزار ذخيره و حفظ ارزش پول

۲- تداوم وجود موانع متعدد ضد توليد و سرمايه‌گذاري، ايجاد بي‌ثباتي در اقتصاد، غيرقابل پيش‌بيني تر شدن اقتصاد ايران بر اثر تصميم‌هاي ناگهاني دولت و افزايش ريسك سرمايه‌گذاري‌هاي توليدي كه

به كم شدن (يا كم ماندن) نسبي بازدهي در توليد نسبت به بازدهي بورس بازي در املاك و مستغلات منجر شده است.

۳- ايجاد جو رواني و انتظار در بازار مسكن مبني بر افزايش مداوم قيمتها كه به جلو انداختن تقاضا از سوي متقاضيان خريد و همچنين ورود بيشتر نقدينگي سرگردان به بخش زمين و مسكن منجر شده است.

۴- اوج‌گيري تقاضاي مسكن از سوي جوانان متولد شده در جهش جمعيتي سالهاي ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۸ كه در اين سالها به سن ازدواج رسيده و به عنوان متقاضي وارد بازار مسكن شده‌ و مي شوند.
۵- ركود و افت شاخص قيمت‌ها در بورس سهام به دلايل مختلف و ناتواني اين بازار در جذب نقدينگي اضافي ايجاد شده.

۶- انحراف بخشی از تسهیلات بانکی که به عنوان تسهیلات زود بازده اختصاص یافت ولی سر از بازار مسکن درآورد

۷- تداوم جذابيت‌هاي نسبي زندگي در شهرهاي بزرگ و تمايل به زندگي دايم در اين شهرها از سوي دانشجوها، سربازان و گروه‌هاي مختلفي از هموطنان كه به دلايل مختلف به شهرهاي بزرگ مي‌آيند و ماندگار مي‌شوند.

۸- حمايت‌هاي بانكي از خريداران مسكن

دیویدسون (۲۰۱۲) در مقاله ای به آنالیز و تحلیل تاثیر قیمت نفت بر افزایش مسکن در شهرهای کانادا پرداخته است. در این پژوهش وی معتقد است که قیمت نفت سبب افزایش قیمت حامل های انرژی و حتی سطح دستمزدها در شهرهای مختلف کانادا و به ویژه در تورنتو شده است و باعث افزایش رشد ۱۵درصدی قیمت مسکن طی سالهای ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۲ شده است.

……………………………

۴- اهداف تحقیق:

…………………………………….

۵- فرضيه ‏هاي تحقیق:

…………………………………….

۶- مدل تحقیق

…………………………

۷- سوالات تحقیق:

…………………………………….

۸- تعريف واژه‏ها و اصطلاحات فني و تخصصی (به صورت مفهومی و عملیاتی):

…………………………………….

۹- بیان جنبه نوآوری تحقیق:

………………………….

۱۰- روش شناسی تحقیق:

الف: شرح كامل روش تحقیق بر حسب هدف، نوع داده ها و نحوه اجراء (شامل مواد، تجهيزات و استانداردهاي مورد استفاده در قالب مراحل اجرايي تحقيق به تفكيك):

………………………….

ب- متغيرهاي مورد بررسي در قالب یک مدل مفهومی و شرح چگونگی بررسی و اندازه گیری متغیرها:

…………………………………….

ج – شرح کامل روش (ميداني، كتابخانه‏اي) و ابزار (مشاهده و آزمون، پرسشنامه، مصاحبه، فيش‏برداري و غيره) گردآوري داده‏ها :

…………………………………….

د – جامعه آماري، روش نمونه‏گيري و حجم نمونه (در صورت وجود و امکان):

…………………………………….

ر- روش نمونه گیری و حجم نمونه:

…………………………………….

ز- ابزار تحقیق:

…………………………………….

هـ – روش‌ها و ابزار تجزيه و تحليل داده‏ها:

…………………………………….

منابع :

…………………………………….

آسان داک: www.Asandoc.com

دانلود نمونه پروپوزال تکمیل شده، پروژه پر شده، طرح پیشنهادیه آماده